2007年第三季度还未结束，上海多数银行的全年房贷指标均已提前完成。在央行连续加息收缩流动性的“逼迫”下，沪上银行在“十一”国庆节全线收紧房贷已经成定局，提高第二套房首付比例也极有可能在第四季度实施。中新社发谢正军摄

十一前夕，央行、银监会突发而出的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，浇冷了房市黄金周销售的憧憬。全国各地的房市几乎都显得有些热张罗冷收场。

据悉，上海在长假期间举行的为期四天的房地产秋季展示会上，4～6日三天的交易总量只相当于节前9月28日一天的规模。而之前涨势如虹的北京和深圳，黄金周期间更是门可罗雀：深圳在十一期间最低单日新房成交量仅6套，北京则出现了退房情况。

毋庸置疑，房贷新政的确在一定程度上浇冷了楼市非理性的供需两旺假象。虽然新政还需更多细则来加以细化和规范，但对第二套按揭房提高首付比例和贷款利率，商业用房购房贷款首付比例不低于50%、期限不超过10年，以及禁止加按揭和要求只能对主体结构已封顶住房进行住房按揭等等，确实在客观上打击了房市中的一些非理性投机行为，缓解了房价泡沫过度膨胀的风险。

新政为何能初见成效

当前的房贷新政与2003年央行孤军奋战而出的121号文件所规范的内容实际上大同小异。然而，为何其效果目前看来要显著好于之前的121号文件？笔者认为，原因可能出自以下几个方面：

首先，当前的房贷新政在出台时机上显得恰逢其时，房贷新政契合了当前市场的诉求。即当前的房贷新政是应市场需求而生，并反过来对市场进行了前瞻性的指导。事实上，在央行、银监会出台房贷新政之前，在市场中，过去相当稳固的金融机构与房地产开发商的利益同盟军已经出现了明显的裂缝。当时建行出台的相关研究报告已经直接警示出房地产金融业务的风险隐患所在。对银行来讲，房地产金融业务的风险一方面体现在目前趋增的房贷坏账损失和违约率，另一方面则是不断膨胀的房价泡沫与较低的按揭成数，使得房价泡沫风险过度地向银行系统聚集，房地产金融业务的风险敞口越来越大。另外，过高的开发贷款和不断高企的开发商资产负债比率也威胁着银行系统的资产质量。