第二套房贷款首付提高已“尘埃落定”。然而，年末若出现提前还贷潮，房贷新政是否会出现变相“松绑”？首付比例和贷款利率是硬性规定，可对于第二套住房的认定，会不会有伸缩的空间？房贷新政的严格执行，最怕“上有政策，下有对策”

“十一”节前，人民银行和银监会联合发布了房贷新政，第二套房贷款首付提高“尘埃落定”。此次新政对第二套房贷款、房地产开发贷款、商业用房购房贷款等做出一系列新规定，无疑是近来调控楼市最大的一次动作。

通过信贷政策的调整来调控楼市，是近几年采用过的做法。去年出台的房地产调控“国六条”规定，房贷首付提至３０％；购买９０平方米以下自住住房首付款仍为２０％。此次调整在贷款成数和贷款利率上“双管齐下”，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于４０％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的１．１倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。另外，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。

如此调整直接针对投资性购房的群体，使投资支出和贷款成本明显增加。与按基准利率８５％优惠的首套房贷相比，第二套房贷不低于基准利率的１．１倍，在一定程度上让投资性购房群体“望而生畏”。尤其在连续多次加息后，投资性购房群体的贷款成本增加，将不是一个小数字。

管理层的政策导向十分清晰，一方面“继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念，理性消费”；另一方面，“随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。”

这样的政策安排，使多年来议论的房贷首付提高话题，有了一个较好的结果。去年５月就有媒体报道，央行酝酿推出新的按揭政策打压房价，将首付比例从当时的２０％提高至４０％或５０％。而今实施的新政没有“一刀切”，不伤及自住购房者的正当需求。多套房贷门槛的提高，在一定程度上有利于商业银行规避贷款风险。就房贷业务风险而言，投资性的多套房贷最容易受到市场波动风险的影响，一旦楼市预期改变，投资性购房的资金链将面临“断裂”的危险。

房贷新政对商用房贷的政策调整，更明确地针对投资性购房。新政明确指出，“商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。”按新规定，商业用房贷款的首付款比例不得低于５０％，期限不得超过１０年，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次利率的１．１倍。较之２００３年６月央行要求的“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年”，新政策明显抬高了贷款申请门槛。