9月27日，央行和银监会联手提高第二套住房贷款的首付，引发业界强烈关注，笔者也为此也撰写了两篇文章（见下面链接），分别从控制银行体系风险和对楼市的影响两个角度予以分析。本篇文章，我想从关注中低收入群体购房问题的角度，呼吁政府借鉴国外经验，为部分弱势群体（也可考虑包括部分收入较高的年轻人）提供房贷担保，使其首付比例最低可降至5%！

从银行体系来说，目前紧缩个人房贷，完全有理有据。可是问题来了，面对高房价，普通民众尤其是中等收入以下家庭本来就难以承受，提高个贷首付比例，不是“雪上加霜”吗？虽然目前政策暂时规定只限定第二套房贷，但在房贷整体紧缩的情况下，尤其是楼市风险进一步加大、银行更加惜贷的时候，第一套住房的贷款必然也会有所收紧。或许有会说，买不起房的人应该去租房，政府也应加快住房保障体系建设。

这有一定道理，但须明白“一口吃不了个胖子”，大力推进住房保障是方向，可得有一个过程，近期国务院出台的“24号文”已明确：近几年住房保障优先照顾低收入阶层。这就意味着，占城镇人口约40%的中低收入阶层和中等收入阶层中的大多数，买房依然是解决居住问题的主要路径，而且经济适用房僧多粥少，其中大部分家庭只能购买限价房和纯粹的商品房。

对此困境，单靠商业银行已不现实，四大国有银行和多家股份制银行都已上市，为股东创造利润是他们的天职。而且，商业银行最怕房贷坏帐发生在中低收入群体头上，由于这样的家庭多数只有一套房子，即便房贷违约，银行也很难强行处理抵押物。公积金制度，也没什么指望。我国的公积金制度秉承“多缴多贷”的原则，中低收入群体从中受益程度远赶不上高收入群体，而且在首付比例方面，与商业银行相同。只有政府出面，才能解围。

路径说也简单，就是为弱势群体购房贷款提供担保。这也是欧美发达国家的成熟经验。20世纪30年代的经济危机，使美国200万居民因无法还贷而丧失房产权，上千家银行、几百家私营房贷担保机构倒闭。鉴于此，1934年通过《联邦住房法》，成立美国联邦住宅管理局，主要为中低收入家庭住房抵押贷款提供全额担保，该类房贷年限最高可达30年，首付比例可低至5%。加拿大的经验与美国类似，1954年修订《全国住房法》，授权加拿大住宅贷款担保公司（国营机构）向首付款低于25％的住房抵押贷款提供100％的担保。发展到今天，贷款首付比例已由1940年代的50%下降到目前的5％，大大提高了中低收入家庭的购房能力。

由于今年以来次级房贷危机的爆发，许多家庭面临着房子被银行收走的危险，9月18日美国众议院本周二投票通过了联邦住房管理局(FHA)改革法案，同意对中低收入购房者提供担保，可以令房屋拥有人在失去住房前获得再融资。根据这项名为“FHA担保”的计划，预计将有6万个拖欠住房贷款的家庭获得FHA担保的资金。