表面上看，这取决于房地产供求关系、相关政策制定及执行者的决心和力度，实际上却取决于当局者的智慧与远见。

不管什么样的调控政策出台，总有人不以为然，支持他们的理由是，消费者的实际购房需求并没有减少，除此之外，政策落实的长效性、政策的执行力度经常大打折扣，偶尔更“大摆乌龙”，使得“多军”屡屡得逞，市场麻木。

国内商业银行陆续停止二手房贷款，执行提高二套及以上首付并上浮利率，严格审查个人资信，这是短期的小规模的动作，还是长期的大规模执行的政策？深圳中原地产总经理李耀智的观点是前者，理由一是房贷属于银行的优质贷款资源，商业银行没理由放弃这块大肥肉；二是外资银行在房贷领域的递补作用，内资银行岂能坐视他们吃香喝辣？

李耀智先生还以香港楼市的历史经验，判定收紧个人房贷对平抑房价作用有限。他说，1993年至1994年间，香港经济急速发展带动了楼市和股市投机气氛。各银行配合政府遏制楼价措施而收紧各项楼宇按揭，结果香港楼市应声从高峰下跌，住宅价格平均跌3成，不过，跌市并没有维持多久，“随之而来的是楼市的大幅反弹”。

类似论者还指出，只要政策漏洞存在，而宏观调控措施不系统不配套，房价仍大有反弹空间。

判断楼市基本面变得很复杂

实际上，近年，楼市的需求已经发生较大变化。

一方面是用家的需求在高房价面前遭到了重创和抑制。房价不调整，这部分潜在需求就无法释放。尤其在深圳等城市，二手房贷款通道被堵死，一手房市场需求大大减少，主流面积需求空间收窄到100平方米上下。

另一方面，投资需求正在转移。资金从楼市分流到股市等资本市场，降低了楼市投资欲望；资金从本地楼市分流到外地，本地投资遇冷，将对楼市生态将产生深远影响。

一方面是部分城市的楼市出现了严重的观望情绪，成交量价齐跌。

另一方面是，在实际利率已然为负的情况下，货币需求在减少——人们取出存款用于投资其它资产，于是供求关系进一步紧张，资产价格上涨。假若政府任由资产价格上涨，资产市场的财富效应不仅会增加人们收入，而且刺激消费，推动物价上涨，实际负利率状况会继续恶化，越来越多的人会选择“存款搬家”，在如此恶性循环的情况下，资产将进一步脱离真实价值不断攀升，“存款搬家”速度终将下降，当流动性不再过剩，即使有关当局不干预，资产泡沫破灭将成必然。

需求突变，房价上涨过猛是罪魁祸首。而房价狂飙，于这两年，根源在资金“流动性过剩”，我们已经看到，再多的供应在“流动性泛滥”面前，都只是杯水车薪。

为什么会“流动性泛滥”呢？根源在巨额贸易顺差。据统计，8月，中国的贸易顺差达到249.74亿美金,仅次于6月269.1亿美金的历史新高。贸易顺差狂飙，带来的是充盈的外汇储备。截至7月，中国外汇储备已达1.4万亿，2007年上半年，外汇储备即增长2663亿美金，这个数字远超2005、 2006年全年。