“十一”前，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知中规定，“申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”“十一”过后，各家银行将根据通知的精神，制定新的实施细则。

多数“二套房”

利率将提高一成

据悉，在新政出台前，购买第二套住房的投资者普遍可以享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次。

而在刚刚出台的房贷新政中，商业银行拥有一定的自主权，只规定了第二套房的贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，但具体多少由各家银行决定。

银行人士分析指出，根据以往的经验，银行出于竞争需要，均会将第二套住房贷款利率设定在基准利率的1.1倍，但根据不同地区的房价走势情况，各家银行也会进行局部调整。

“第二套住房”

界定存争议

如何界定“第二套住房”也成为许多购房人关心的焦点问题，根据央行规定，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，针对“第二套住房”提高首付和利率的政策主要影响的是已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款人，还清首套房款的不会计入其中。

但也有银行业内人士对于“第二套住房”的界定提出了异议，该人士指出，目前全国各大商业银行都是联网的，对于在某一个银行已办理第一套房屋贷款的客户，其他银行通过网络都可以查询到。所以，对客户的第二套住房进行辨别并不困难。但从实际情况来看，第二套房未必就不是出于自住需求，首套住房也未必就不是进行投资。比如许多年轻人给父母购买的住房，只是保留了名下的产权，但实际上仍为自住房。另外，假如一对配偶利用贷款购买住房，又以另一方的名义购买第二套住房投资的情况也无法在系统上进行辨认。

公积金贷款

首付比例不变

本次第二套房贷款首付比例提至40%以上后，公积金贷款成为购买二套房的避风港。如果您的首套住房没有使用公积金贷款，则购买第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

记者昨天从相关部门了解到，北京公积金贷款暂不提高购买第二套住房的首付比例，仍按“购买90平方米以上住房首付最低三成，90平方米以下住房首付最低两成”执行。

据了解，公积金贷款不仅在首付方面可以放宽，在央行今年五度上调贷款利率以后，公积金贷款和商业贷款的差距已经进一步加大。目前5年以上商贷利率为7.83%，按1.1倍的利率计算为8.613%，而公积金贷款年利率仅为5.22%，商贷高出公积金贷款利率3.393个百分点，利率差进一步加剧。

公积金贷款的有关政策规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款，因此不存在用公积金贷第二套房子的问题。市民如果第一套房选择商贷，第二套房选择公积金贷款，则首付比例不需提高。