房价暴涨的原因

近三年来，房价涨得飞快。这得益于银行和房地产商在各级地方政府的大力支持下的联手炒作。各地方政府，要卖地赚钱，希望房价上涨拉动土地升值，越高越好，才不管你中央政府什么政策，捞一把算一把。开发商和炒房的，已经骑虎难下：一边欠着银行高额贷款，一边背着一堆卖不动的高价房。银行，被开发商和炒房团搞得周转资金朝不保夕，焦头烂额，早都成了房产股东。

导致房价暴涨的另外一个因素，是普通居民在开发商和一些媒体误导下，对未来房价的错误预期。后面将分析这种预期错在哪里。

房子到底值多少钱？

大致估算，现在的市场价是实际价格的10倍以上！也就是，卖出一套房子，凡是和房子有关的各利益方，总共获得10倍于成本价的利润。

其中，原材料供应商和土地所有者拿走初始值的一倍利润，总值由1变2。房屋建筑商和开发商共同拿走2的两倍利润，总值变6。一二三四五级炒房团拿走6的一倍利润，总值变12左右。初始投资1万元，变成最后的10—12万元。我国房价最高的深圳，广州，上海，北京等地，现在市值100万的房子，其真实的成本价只有10万！其它地方缩水要少一点，但也少不了很多。考虑到盖房子的毕竟要赚钱，而且各利益芳都要赚点，市售住房价格3倍于绝对成本价还算合理。也就是，深圳，上海，北京等地现在100万的房子卖30万左右。如果你现在买了100万的房子，里面有70万缩水，或者说是你预付了70万将来若干年内的房产增殖预期。

这笔帐只有买房的不清楚，凡是接触过房地产投资的人都清清楚楚。和房子有关的利益各方，包括土地所有者，银行，开发商，承包商，建筑商，经销商，哪一方不是成倍的毛利润？加1倍还都嫌少！

房子，不是黄金白银钻石珠宝，实质就是一堆破砖烂瓦。立在那里还值几个钱，如果倒了，分文不值，还得倒搭清运垃圾费。

对未来房价的错误预期

开发商误导大家的手段是避重就轻，用一个不主导房价的真实事件掩盖一个主导房价的虚假事件。

主导房价的是供需关系。从市场看，供早已过于求。城市里有２—３套房的一般居民不在少数，现在还在等着涨价呢！抵押到银行的大量房子还待嫁闺中。炒房团手里的房子有１０年前空到现在还卖不动的。开发商迫于无奈还在开发（停下来就破产，银行就要他命）。而需求呢？８０年代生育高峰马上过去，城市居民家庭结构大面积“二合一”。这一代人不仅现在不缺房，而且在不久后一个家庭将至少拥有３套住房！