然而，整个中央别墅区的居住需求依然存在。近年来迅速崛起的国内财富阶层，顺理成章地接替老外成为这里的投资客。优山美地也将“与国外的孩子做邻居”改为“门括四海、韵藏西东”这样更具客户兼容性的广告用语。龙湾别墅一期于2005年开盘，一半以上客户为外籍身份，二期138套购买者则全为本土人士。观唐二期也开始有大量的35~45岁的国内人士介入，但居住者仍以境外人士为主。

“老外们依然在这里居住，只是换了不同的买家。”徐斌指出，近年来中央别墅区的租金水平并没有太大变化，强劲的居住需求令租赁市场持续火爆。早期的投资回报率可以达到20％~30％，但由于区域内的房价走高，目前投资回报率下降为10％~12％，但“依然可观”。

生在别墅区里的公寓

在中央别墅区购买公寓居住，至少现在听起来有些不可思议。然而随着“90/70”和禁止别墅用地政策的继续实施，这里将不可避免地面临别墅产品的断档。受容积率的限制，龙湾别墅后期便不得不规划两栋公寓产品，而如何保证公寓品质不影响到整个别墅社区，是一度令开发商头痛的问题。最后龙湾方面决定，做成高端的酒店式服务公寓，专门针对外籍客户提供租赁服务，以此保证公寓客群与别墅客群的一致性。

事实上，丽高王府和美林香槟小镇等项目都有开发过公寓产品。2006年8月，丽高王府推出8栋高层公寓，开发商新世界采取了与卓锦万代一样的“租售并举”的策略。以一套130平方米的公寓计算，租金为每月1.4万元左右，售价为每平方米1.5万元，投资年回报率依然可接近9％。

而新国展的落户和临空经济带的建设，则让这些公寓产品看到了希望。据伟业顾问统计，未来中央别墅区的商业物业面积将达到70万平方米。其中，新国展占地面积约为230万平方米，预计投资40亿元，包括展馆、商务酒店、会议中心、仓储、主题公园等项目。

徐斌表示，新国展和临空经济带将直接推动区域内的商务氛围及相关产业的发展，势必带来大量的人流，为中央别墅区的租赁市场注入新的活力。“中央别墅区将发展成一个集商务、会场等多种经济功能于一体的区域，住宅需求将稳步增加，为房产的增值奠定基础。”

然而，对于那些别墅产品的膜拜者而言，这无疑是个不好的消息。这群人普遍认为，中央别墅区正面临档次与规模的取舍，规模的加大势必让别墅区的档次降低。“别墅本身就是低密度产品。整个区域正从单一的居住区向综合的空港城市功能区演化，中央别墅区将不复存在。”

这些争议在易婷看来却没有半点意义。她现在考虑的是，什么时候进入该区域投资公寓才是最佳时期。今年5月，易婷用几年来放租的收益在西山购置了一套独栋别墅，这一次搬进去后没有再搬出来。她认为，西山的别墅才适合自己居住，“但要说房产投资的话，还是中央别墅区有更多的人埋单”。