毛大庆终于可以放心撤离中央别墅区了。

作为凯德置地（中国）北京运营总经理，毛大庆已经在来广营东路驻扎了3年。2005年10年，凯德在中央别野区的第一个项目——卓锦万代正式开盘，客户人群直指CBD的外企高管和使馆政要。然而2006年7月，“限外令”出台，与中央别墅区大多项目一样，卓锦万代也面临巨大的销售压力。

情急之下，毛大庆决定采取“租售并举”的策略，对15栋联排别墅进行精装修用于出租。凯德的考虑是，通过租赁为品牌铺路的同时，让销售压力也暂时得到缓解。意料之外的是，区域内租赁市场异常火爆，这与销售市场的低迷形成鲜明对比。接蹱而至的租户让毛大庆再次拿出15栋独栋别墅用于出租。每套别墅的租金水平高达每月4万~5万元，而当时的售价为每套490万~700万元。

随着“限外令”政策的逐渐明朗，卓锦万代的销售状况于今年5月开始迅速好转，售价也升至660万~880万元之间，截至目前销售率已达到93％。一些已签下租约的老外开始考虑将房产买下，还有更多的内地投资者介入进来，他们甚至更青睐那些带着租约的别墅。

“租比卖容易”，或许是中央别墅区的开发商们最大的体会。和上海虹桥古北别墅区一样，紧邻机场的地缘效应注定中央别墅区要以国际化为基础，老外和“香蕉人”构成其坚实的居住消费人群。如今，大量国内新兴财富阶层在这里坐享豪华的放租生活，形成了“国人买而不住”的奇特景象。

从空运房子到复兴中式

“在中央别墅区，有两种产品是最受欢迎的。一是原汁原味的西式风格，因为老外很熟悉，住进去有认同感；二是截然相反的中式风格，因为老外很陌生，觉得那才是中国特色。”北京构易建筑设计有限公司总经理王涛说道。王是中式住宅的绝对簇拥者，中央别墅区仅有的新中式风格项目——优山美地·东韵的设计便出自其手。

1992年，北京外销001号别墅——丽京花园出现在机场路杨林大道出口，这也是中央别墅区的“始作俑者”。该项目为地中海风格，缘于开发商保利集团高层的一次地中海参观。由于当时国内根本没有人造过别墅，最后丽京花园从建筑设计到材料无一不是从国外照搬。

2002年，我国内外销房并轨，许多精明的老外开始由租客转为买客，居住后再放租，这也引发了中央别墅区第一次真正的供应高峰。一时间，区域内涌现了大量的“舶来品”，并以各自的建筑风格吸引着相应的购买人群，其销售情况的好坏直接与“舶来”的纯粹程度有关。

最早由德国人投资的欧陆苑，风格以德式为主，购房者多为德国人；由新加坡公司投资的香江花园为东南亚建筑风格，业主多来自香港、台湾、菲律宾、新加坡、澳洲等国家和地区；莱蒙湖被业内公认为地道的北美风格，开盘初期获得了大量老美的青睐。