随着28日央行与银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，各家银行二套房贷政策也进入实施"倒计时"。记者昨对市区银行采访时了解到，就在建行进行实施新政"缓冲期"时，市中行昨起成为我市首家执行第二套房贷新政的商业银行。该行有关负责人明确"第二套房以家庭为单位进行认定"，第二套房首付提至四成，利率按年基准利率1.1倍计，20年期30万元贷款月供增360.79元。

■事件进展

中行办理二套房贷"第一笔"

昨日记者遍访市区所有商业银行，工、农、交、商、招、邮储等银行个贷负责人均告诉记者没有接到央行与银监会下发的"第二套房贷新规"，以不方便为由拒绝发表任何意见。但市中行房贷部门负责人则表示，他们已接到银监会通知，并遵照文件精神执行，第二套房贷首付提至四成，利率执行年基准利率1.1倍。

"昨日是执行新政的第一天，已经办理了一笔第二套房贷，利率执行年基准利率7.83%的1.1倍，即8.613%。这位市民是在该行办理的第三套房，前两套房均已还清贷款，所以本次办理视作'第二套'房贷，利率上浮了25%"。

市中行个人金融业务部负责房贷的房主任告诉记者，中行是国内较为规范的国有商业银行，严格执行银监会通知，至于其他有房贷业务的商业银行，也将在近一二天执行。与本次购第二套房提高房贷利率一起的还有市民投资的商业用房，昨日同期提至年基准利率1.1倍。

■为您算账

20年房贷30万月供增360.79元

在采访中，市民吴先生现场咨询二套房贷，银行个贷中心的经理告诉他，央行这次对房产市场调控力度很大，"贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍"意味着将在现有利率上提高10%。由于之前各银行都在基准利率基础上，给客户下调了15%，那么根据7.83×（1.1-0.85）÷（7.83×0.85）计算方式，第二套房贷利率实际将提高29%。以20年期30万元按揭贷款为例，通过计算可以得知，以等额本息还款方式，第二套房在享受5年以上基准利率0.85倍的优惠基础上，月供为2264.18元，执行基准利率1.1倍且不享受基准利率0.85倍优惠后，月供为2624.97元，增加360.79元。如果利率不变的情况下，20年要多缴8.6589万元。

另外，此次贷款利率上调10%，相比优惠后的利率整整上浮了25%，如果按照央行每次27个基点加息幅度来计算，至少需要7次加息才能赶上这次利率的上调。

■新政解读

自己已登记买房，以妻儿名义买房是二套房

对于央行和银监会下发的购买第二套住房首付比例提至四成的新规，市中行有关负责人明确了相关概念--第二套房以家庭为单位进行认定。

该负责人表示，各银行一直以来都要求房贷申请人填写婚姻状况和配偶信息，然后在全国联网的央行征信系统里查询夫妻双方的信用状况。如果其中一人已经贷款买房，欲购的新房就被认定为是第二套以上住房。市建行琼花支行有关负责人接受记者采访时，也对相关概念进行了认定。他并同时指出，老人和孩子一般不能作为独立借款人。

但以家庭为单位认定也有盲区，如果夫妇中一方在婚前贷款买了一套房，婚后未办理户口迁移，则另一方在购房办理房贷时，个人信用报告无从显示房贷信息，也可能被列入"第一套"房贷。

另据了解，这次新下发的房贷政策中还规定，商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人的信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人的信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

曾一次性付清房款再贷算首贷

"没有用贷款买房现在贷款算是二套房吗？"市民张先生向记者提出了疑问。前几年，张先生在新城西区购买了一套新房，当时是一次性用现金付清款项，并没有贷款，最近由于家庭原因正打算再购买一套新房，但积蓄不多，于是想贷款买房。

中行扬州分行的相关负责人表示，由于央行此次《通知》规定的二套房是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，针对的是个人的信贷需求而不是住房需求，因此对于曾用一次性付清房款并未贷款的购房者来说，再买房时候贷款并不算是二套房，仍然按照首套房首付30%，利率则在年基准利率上最多优惠15%。

市人行有关负责人也向记者表示，像张先生这种情况在扬州不算少数，以前无论购买几套房，只要都是一次性现金支付，在其个人信用报告中未显示贷款记录的，再次买房时均应享受购买第一套房的优惠政策。

2005年前还完贷再买房算首套房

"我第一套房已经还清贷款了，现在再买一套是否算二套房？"在中行扬州分行的营业大厅内，市民刘女士向工作人员咨询。中行的相关负责人向记者解释，由于目前还没有收到具体的相关细则通知，因此在这段时间内该行鉴定二套房主要是根据人行的个人征信系统，因此只要是在人行个人征信系统里面有记录的，无论其是否已经还清贷款再贷款买房时都属于二套房，将按照首付四成利率上浮10%来办理。

不过也有特殊情况，该负责人同时表示，由于人行的个人征信系统是在2004年底建立的，在2004年12月31日以前所有还未结清的贷款余额账户全部进入个人征信系统，而结清的则不被录入，这也就意味着如果是在2004年12月31日以前还清了贷款的市民，再次贷款买房时将按照首套房的利率和首付标准进行还款。

■热点解答

"以小换大"算不算二套房

如果第一套已经还清了贷款，一般市民都会想卖掉后、再添点贷款换个大房子，如果只要贷过"第一次房贷"就要执行高利率"，那么相当一部分市民就改善居住条件的换房需求就会被误伤。如果已经有一套父母居住房，那么自己成家后，想用自己的公积金再买套房，这算不算"第二套房"？

市中行房主任说，这两种情况应该算作特例，按文件规定理解，应该算是第二套房，但是现在也有"两套房子同时都有贷款"才算"第二套"房贷的说法。因为银行收紧贷款应当考虑的是减少风险，而不是打压房价。只有两套房同时有贷款，负债率高才是风险高；否则只有一套有贷款，另一套无贷款，资信应该比只有一套房有贷款的人还好，怎么会是打击对象呢？所以他认为，近期省银行协会将有相关的实施细则出台，也许会对这两种情况有全新的解释。

"我觉得不可能是只要贷过款再贷就要提高利率，即使暂时实行也长久不了。"扬州珠峰房地产销售公司朱峰经理告诉记者，"真要这样规定，今年各家银行贷款额度消化了大半，是有可能严格实施不放贷的，但明年银行的新额度下来了，50-60%的二次购房人都要实施高利率，他们可能不买房不贷款了，那银行的贷款放给谁呢？要知道，房贷是银行坏账率低的一项重要收入。"

■市民反应

两三成购房者选择持币观望

记者在采访中了解到，此次提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控，如果各家银行都将第二套房的首付提高到四成，将会有两三成的买主受到影响。招商银行扬州分行个贷中心的冯总昨在接受记者采访时表示，虽然二套房的购买人数相比一套房少了不少，但是这些购买二套房的贷款者中不少是怀着投机炒房的目的来的，此次新政的出台特别是贷款利率的提高将在很大程度上使得这些投机者望而却步，从而选择持币观望态度。

"本来想再买套大些的房住，可成本提高了太多，只能等等看了。"市民黄先生前几年贷款买的房只有80多平米，本想再贷款买套大些的房子，可是新政的出台使得成本大幅提高，现在只能等段时间再定。农行个贷中心总经理黄晓辉分析到，由于此次调控表现出的信号非常清晰，不仅对那些投资者的心理产生了影响，那些改善型需求的购房者也受到政策影响，大多数升级的购房者往往购买第一套住房时有贷款，即使已还清贷款再买新房其成本也将大幅提高，因此不少购房者在各银行具体细则出台前都选择了观望态度。