2010年之前，全国房价无拐点！
拐点，是近两年我国楼市语境中的当红词汇。热衷预测拐点的业内人士不在少数，“2005、2006、2007、2008、2009、2010、2015”，诸多年份都曾被拿来说事儿，其中“奥运后”和“世博后”堪称猛料。哗众取宠，是预言家们的主要动机。当然，社会上确也客观存有盼望房价大跌的心理需求。
那么，楼市是否存在拐点？众所周知，在市场经济条件下，任何国家的宏观经济都具有周期性特征，只是在不同年代和不同国别，其周期有长短之分，其波幅有大小之别。既然宏观经济呈周期性发展，那么就应该有从萧条期向复苏期、从繁荣期向衰退期转换的两种拐点。如半个世纪以来，日本经济的波峰拐点分别出现在1961年、1978年、1990年等。
我国实行市场经济的时间并不长，而且是具有中国特色的市场经济，但宏观经济也经历了三个周期。第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长率15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长率3.8%）；第二个周期（1991-2001年）的高峰出现在1992年（GDP增长率为14.2%），低谷出现在1999年（GDP增长率7.1%）；第三个周期从2002年开始，目前GDP增长率维持在10%以上的高位。
房地产经济属于宏观经济的重要组成部分，尤其在固定资产投资中所占比重很大，同样也具有明显的周期性特征。就全国范围而言，1998年房改以前房地产业的主流形态是计划经济，其后市场化才渐渐成为主导势力。经过研究可以发现，改革开放以来我国房地产业亦经历了三个发展周期，分别是1979-1990年、1991-1998年、1999年以来。与宏观经济的三个周期比较可知，二者基本上保持同步，10年左右为一个周期。
放眼海外，美国房地产业的周期大概为20年、日本10年左右、台湾地区约6年。与市场化程度较高和行业比较成熟的欧美国家相比，我国房地产发展周期更加复杂，一则是国家的行政干预力度较大且相当频繁，二则是我国房地产业尚处于初级阶段，产业发展的周期性规律尚未完全显现，远没到盖棺定论的时候。值得关注的是，无论是发达国家，还是我国，在宏观经济发展的周期性变化中，经济波动的幅度有变小的趋势，正如美国上世纪三十年代的经济大萧条再也无法重演，“软着陆”越来越来被政府娴熟的操作；同样，房地产业的周期性波动也正随之减小，拐点亦越来越不那么凸显。
我国房地产业的上个波峰拐点，出现在1994年，彼时房地产投资与房价增幅远比现在疯狂。1993年开始的宏观调控，1994年就取得明显效果，可谓立竿见影。而本轮自2003年以来的宏观调控，却历时四年而难尽人意，遑论拐点！到底是什么原因致使反差如此之大？原因很多，包括广受诟病的调控措施“药不对症”，但我想简要地从两个方面进行剖析。
最重要一个因素是，住宅需求发生了巨变。上一次楼市热，住宅商品化消费尚未启动，投机性需求占据主流，政策一旦转向紧缩，投机资金立即作鸟兽散。1998年住房体制改革以来，住宅商品化、市场化快速推进，自住需求亦如“猛虎出笼”，而且这种需求具有相当强的持续性，呈现由沿海向内地、由大城市向中小城市蔓延之势。从今年二季度的数据看，新建商品住房销售价格环比（比上月）涨幅排名靠前的都是二三线、甚至是四线城市，包括惠州、徐州、北海、哈尔滨、乌鲁木齐、贵阳、温州、湛江、兰州、长春、蚌埠等。这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部城市扩散。在这一情况下，全国市场需求增长很难抑制。
另一个因素是，住宅开发和供应形态发生转变。上世纪90年代初期，不仅买房人投机心态严重，开发商的“狼性”则更强，而且投资集中于海口、北海少数几个城市，风险度很高。而目前地产商的企业理念和开发模式趋于健康、理性，经历几年的宏观调控，部分投机性较强的中小企业被淘汰出局，甚至包括顺驰这样的“大家伙”；同时，万科、金地、保利、绿城、富力、碧桂园等“绩优股”不断提速，可持续发展战略日渐成为行业主流。因此，宏观调控不仅不会让地产商全部倒下，反而会让更优质的企业做大做强，当然这些地产巨头应对调控政策的能力同步增强。从住宅供应上讲，由于持续紧缩“地根”和“银根”，导致近两年有效供应减少，必然导致房价加快上扬。
关于楼市拐点，笔者有两个观点。第一个观点是：全国性拐点很难出现，至少在2010年之前没有可能性。原因有四：一是全国住宅需求总体旺盛，楼市热点此起彼伏，东、中、西部和大、中、小城市市场发展具有不均衡性和梯度性；二是我国处于快速城市化阶段，保守估计每年有1500万人口成为市民，新增住宅需求上亿平米，将保持20年左右稳定增长态势；三是我国人均GDP已超过2000美元，消费结构将快速向发展型、享受型升级，改善性住宅需求潜力巨大；四是宏观调控仍将持续，投资和投机需求不可能高速、持续增长，而且日益健全的住房保障制度将成为楼市的内置“稳定器”。
第二个观点是：部分城市会出现“阶段性拐点”。这些城市特指房地产热点城市，尤其是过去几年房价增幅过高的城市，大致而言，可能包括深圳、上海、北京、广州、大连、北海、厦门等。这些城市具有某些相似点，如外向型经济、外来人口比重较大，物业长期升值预期较高，因此在大量投资和投资需求的推动下，会产生价格泡沫，一旦这些“非自住需求”资金短期内撤出或没有足够的后续资金接盘，则房价必跌。比如2005年上海很多住宅项目就曾出现10-20%的价格下调，再如近期深圳亦出现拐点迹象。需要强调的是，在全国楼市整体形态未衰的情况下，个别城市的下调并不会持续太久，比如上海眼下的住宅价格再创历史新高，因此笔者称之“阶段性拐点”。
