二套房如何界定成难点

央行和银监会联合下发房地产信贷新政之后，各家银行正在加紧制定实施细则，部分银行最快将在节前公布。在采访过程中发现，由于各银行放贷业务竞争激烈，多数银行选择第二套房贷1.1倍的最低利率。

最快节前出细则

农行房贷负责人表示，国务院之前已就住房保障工作召开专门会议，农行早已进行研究，新政的内容基本上都在预期之内，农行将尽快出台具体的实施办法。

工行北京分行个贷部有关人士表示，他们仍在等总行的通知。光大银行则表示，很可能在这两天将细则下发到各个分行。

行动最快的是建设银行，在政策出台之前建行已在全国将第二套房房贷首付提高到40%，目前，建行正在根据新政策做进一步调整。

接受采访的商业银行均表示，在总行正式下达相关政策后会认真执行，只是在执行细节上各个银行可能会有所区别。由于此前已对新政内容有所预期，几家银行的房贷部负责人大多对此表示认同，并认为新政将对投机性购房需求产生一定抑制作用。

多数银行会选择1.1倍利率

在房贷新政中，给予商业银行一定的自主权。比如，第二套房的贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，但具体多少由各家银行决定。

“按照以往的惯例，银行应该都会执行1.1倍的最低利率，目前各家银行房贷竞争激烈，消费者对利率的变化最为敏感，在目前屡次加息的大背景下，银行应该都会选择1.1倍的最低利率，否则可能面临失去部分市场的危险。”农行房贷负责人说。

目前所有购房者普遍享受85折的优惠利率，按现行5年期7.83%计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，利率提升明显。按照新利率，如果购房者有20万20年期房贷，那么每月偿还金额将增加239.55元，全部房贷金额将增加5.75万元。

光大银行房贷部人士则有些担忧，1.1倍的利率相比以前增加较多，消费者的压力一下子加大很多，银行的房贷放量肯定会减少。

此外，新政中规定商业银行可以对套数增加的房贷者大幅提高首付比例。光大银行上述人士表示，他们不会一刀切地作出规定，而会根据不同地区的房价走势情况决定，比如深圳就会要求第三套房的首付要达到50%。

第二套房如何界定成难点

与提高首付款比例和利率相比，银行更关注的是如何界定第二套房。央行表示，可以通过利用人民银行个人征信系统等手段，以及要求银行提示房贷者履行诚实守信原则，但银行方面反映如何界定第二套房仍有困难。

农行表示，目前全国各大商业银行都是联网的，对于在某一个银行已办理第一套房屋贷款的客户，其他银行通过网络都可以查询到。所以，对客户的第二套住房进行辨别并不困难。但如果是一对配偶一方已利用贷款购买住房，又以另一方的名义购买第二套住房，这种情况就不好辨认了。