最近，有职能部门的官员指出，政府将研究制订《住宅法》。可以说，制定一部决定中国房地产市场存在与发展根本大法《住宅法》当然是好事。但是，有人认为《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。如果按照这样提议的内容，《住宅法》并非是一部房地产市场发展根本大法，而且是房地产市场存在与发展的管理性条例。如果《住宅法》确立是这个样子，那么可能与我们民众所需要的《住宅法》差距较远，这样的《住宅法》也可能不能够真正起到保护绝大多数民众的居住权的根本作用。

在这里，我们要问的是，中国民众需要一部什么样的《住宅法》？在本文看来，制定中国《住宅法》应该在以下三个理论前提基础上进行。一是，在现代文明社会，每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展不证自明的公理。因为，每一个公民的基本居住权是现代文明社会基本标志，也是每一个公民的基本权利。因此，房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。

二是中国是中国共产党领导下的社会主义国家。中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务，就是以广大人民的根本利益作为党和国家一切工件的出发点和落脚点。因此，国内房地产的存在与发展，并非是追求GDP高低、房地产增加多少产值，而是改善绝大多数人的基本居住条件为目的。

三是中国房地产市场是建立在土地公有的基础上的。土地公有是什么？不仅在于中国土地为中国所有的公民所有，而且中国土地所有的权能为全国人民所有。人民有权利来转让或收回国有的土地，也有权利来共同分享土地的增值，有权利来分享土地附上物的溢价。因此，国有土地资源既不可成为少数人谋利的工具，也不可成为少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式。正是上述意义上说，《住宅法》的基本前提条件是公民居住权的天赋性、中国社会主义国家的人民性、中国土地的公有性，离开这三个基本前提，既没有理论上依据，也容易制定损害广大民众的利益法律制度。

在美国，《住宅法》的基本宗旨是要求房地产市场生产安全、舒适、绝大多数居民都有支付能力的住宅。而美国的《住宅法》是建立在土地私有制、政党对人民服务有选择性的基本上的。因此，中国《住宅法》的宗旨应该优越于美国而不是逊色于美国。