24号文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》里，涉及到经济适用房部分，出现了一个新词：“有限产权”。因为这个新词和它所带来的政策变化预期，目前市场上对于经济适用房的二手房市场交易行为出现明显观望，一种担心政府违约的恐慌心理开始蔓延。

这是国务院第一次对经济适用房的性质加以定性，以及提出“5年上市交易”，在此之前北京市已经就此做出类似规定。据媒体报道，因为文件的出台，各地已上市经济适用房交易均出现明显观望，包括北京、温州、上海、广州等地，二手经济适用房交易近期有较大幅度的缩水，其根本原因在于对于24号文所提到的经济适用房为“有限产权”的担心：如果在各地出台的细则当中，政府“秋后算账”，把所有经济适用房定义为有限产权，就得按照24号文件规定，向政府交纳“土地收益等价款”，那对于购房者来说，无异于接过烫手山芋；而经济适用房拥有者，则损失惨重。

目前这种状态很像一年前的北京市，由于政府出台的未来五年“住房建设规划”征求意见稿中提出的对经济适用房进行“回购”一词，引发社会广泛质疑和一定程度上的恐慌。不过最后，在正式稿当中去掉了“回购”一词并明确指出新政不追溯过往。

对于今天的24号文笔者认为，尽管各地均没有出台相关细则，对于现在拥有经济适用房的人会担心被纳入到新规定，但是按照中国政府政策制定常规，事后追认政府的管辖权有违法不前溯的精神，“有限产权”和“回购”的新政应该不会针对旧有经济适用房，大可不必为此过度担心。

问题剖析

我们先来看看24号文原文，涉及到经济适用房部分是如何说的：

“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”

这段文字当中，不满五年不得上市交易，上市交易之后缴纳同地段商品房差价一定比例收益，都是旧有的“国八条”等政策规定的；而优先由政府回购，则是从去年开始出现的新政策。回购政策总体说来是赢得多数人赞同的，因为经济适用房属于政策性住房，是保障性质的，政府让有限的住房保障资源进行合理的内循环，是符合保障原则的。潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)就认为，《意见》对购买对象和面积进行限制（60平米），避免了过去经济适用房中出现的很多问题，比如面积过大、购买者“开宝马车”等。