再说人口红利，我国城镇化与人口红利确实处于峰值期。但从国际市场来看，同样处于人口高峰期，日本上世纪80年代房地价格飞升，到90年代房价急挫，人口密度并没有发生本质变化，东京一直是世界上人口密度最高的城市。令人注目的倒是，日元汇率对于房价的重要影响；再往前推，美国1929年大萧条以前的房地产大热，也与人口无关。当时美国的佛罗里达海景房大卖，那原因不是因为所有的美国人都突然发现了佛罗里达独一无二的美景，多生人口，导致供不应求，事实上当时开发商趁机在当地盖了无数别墅四处推销。香港东亚金融危机前后，难道人口突然发生了什么变化吗？并非如此，而是危机之前，投资者面对高涨的楼价，相信会继续上涨，陷入价格上涨的自我强化预期，因此追涨，危机后，面对市场的一片萧条，人们相信楼市会继续深跌，不知伊于胡底？所以再便宜也不投资。这就是资本市场的信心危机，楼市与股市是同一个道理。

自从我国房地产的投资功能被开发出来后，并且被越来越多的人认同，房价进入飞涨期，所有的商品房不分自住还是投资都进入投资品定价系统。对于开发商来说，不分自住投资，就市场高位定价，乃是常态。因此即便你买房自住无法获得投资收益，但政府与开发商仍然当你是投资客，用新股发行之后的高到天上的溢价卖给你。

在资产价格系统中，供求关系起到的只是辅助作用，开发商与地方政府以供需紧张为由，目的加强投资者对于升值的心理预期，同时巩固各自的垄断地位。房价高企的根本原因还是要用风险收益理论解释。在此还要重提金融学上著名的米勒定律，资产负债表两边不相关，也就是说，无论融资成本多高，都无法阻止资金如飞蛾扑火般扑向一个高回报高收益的项目。翻译成大白话，就是只要投资房价收益足够高，政府所采用的提高交易成本的策略，比如提高利息，提高首付比例，并不能阻止资金流向楼市。不仅如此，政府小幅不断加息实际上使市场坚定了一个判断，那就是经济处于通胀周期，因此购买实物资产保值是最理性的投资。

只有一种情况可以改变这一局面，那就是，市场上出现了其他各种各样的收益更高的投资产品，如基金、信贷化主证券、高利率公司债与国债、各种各样的期权产品等等，并且这些产品的收益起码能够与房地产持平，这样才能产生替代作用。因此，政府除了目前已经实行的建立保障性住房体系之外，还应该意识到在流动性过剩的投资时代，尽快推出各种理财产品的重要性，而不要让投资者千军万马过购房这一独木桥。