北京中原三级市场部研究中心的分析人员给记者举了一个例子，望京地区慧谷阳光一套88平方米的两居室，市场单价为每平方米13000元，总价为114.4万元，目前这套房的实际租金行情在每月4000元左右，即使按开发商的算法，按理想的一年10个出租状态，用年租金除以房屋总价，即4万元除以114.4万元，回报率也仅为3.5%左右。如果按实际的净租金和总成本算，租金中除去物业费、供暖费、中介费等成本，净月租金在3500元左右；而房价加上1.5%的契税、2%的公共维修基金和装修费等，实际支出达到125万元左右，回报率更低。

之所以回报率低，主要是本市房价在明显上涨的同时，而租金却基本没涨。我爱我家市场研究中心今年7月的租赁分析报告显示:与去年同期相比，普通房屋租赁价格在一年内上涨了10%以上，而高端市场房屋租赁价格同比增幅仅为1.8%，也就是说房屋租赁价格上涨主要是普通租赁市场，高端租赁基本持平，甚至有些区域高档公寓还出现了租金持续走低的现象。以高档公寓比较集中的CBD区域为例，从去年年初至现在，一居室的租金每平方米下滑了500至1000元，如阳光100从以前的每月4500元下降到了每月3500至4000元，现代城 则从每月5000元下降到了每月4000元。高档公寓大户型的租金下滑趋势更加明显，月租金降幅达到1000至1500元。

高档公寓在租金下滑的同时，空置期也在延长。21世纪不动产统计显示，现在交通方便或热点区域的中小户型空置期还比较短，高档公寓出租空置期在3至4个月，部分高档公寓比较扎堆的地区空置期更长，如朝阳公园、燕莎等地区。

21世纪不动产最新的分析报告显示，目前，本市住宅的年平均回报率在4%左右，即25年左右收回成本。我爱我家副总胡景晖说:“对于投资房产来说，10至15年收回成本是比较理想的，20年还可以，25年甚至30年就要掂量掂量了。”

投资房产不应回避两笔账

现在许多投资客买房的账不是这样算的:我不管出租回报率高低，哪怕房子空着，只要房价涨了，我买的房子就值。

但业内人士韩涛给记者算了另外一笔账:如果光算房子升值回报，现在买一套房除了房款本身，还要缴1.5%或3%的契税，2%的公共维修金和0.05%的印花税；出售时，如果5年之内要缴5.5%的营业税，0.05%的印花税，收益部分20%的个税以及1%的土地增值税。这一买一卖，相关税费就要在11%至13%左右，如果算上中介费、物业费等其他成本，5年内，房产升值13%才不亏钱。

韩涛还提示:额外的还要考虑装修费和贷款利率，相对来说，卖房时装修费按一半折价就不错了。贷款利率对于投资客来说是一笔比较大的支出，目前5年期房贷的优惠利率为6.27%，也就是说至少房产升值20%才不亏。