物业收益该归谁

　　小区交付业主使用后，在商品房楼顶或外墙做广告，广告收益归屋面和外墙的使用权人所有，这就要看《商品房买卖合同》中开发商和业主约定的外墙的使用权及屋面的使用权归谁。物业公司不能将该广告收益作为其收入，若外墙的使用权及屋面的使用权归全体业主，则广告收益应当归小区全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　这时，需要特别说明的是地上停车费。地上停车费应包含两种费用：一为土地使用费；一为保管费用。

　　地上停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。

　　停车费中土地使用费部分，应该支付给土地使用权人，也就是享有停车场土地使用权的人或单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或单位，这是其提供保管服务的对价。

　　小区中的地上停车场所占用土地的土地使用权人是小区全体业主，因此，停车费中土地使用费部分应当归小区全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。停车费中的保管费用部分才是物业公司的收入。

文

走专业化道路,做专家型律师。袁律师(咨询电话：010-6773 8345，136 9335 3976)，北京律协房地产法律事务专业委员会委员，专业领域——房屋买卖法律风险控制、代理房产诉讼。

办公地址：北京市朝阳区三元桥国际港C座10层，北京市中润律师事务所。