裂缝

　　裂缝是一个非常复杂的技术问题，主要法规有建设部关于发布行业标准《危险房屋鉴定标准》的通知、《房屋接管验收标准》等。其中涉及“主体结构”时，要求“钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。”“砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。”涉及“楼地面”时，要求“面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。”涉及“装修”时，要求“抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。”涉及地基沉降，当地基产生不均匀沉降，其沉降量大于现行国家标准《建筑地基基础设计规范》(GBJ7—81)规定的允许值，上部墙体产生沉降裂缝宽度大于10mm，且房屋局部倾斜率大于1%时，应评定为危险状态。

　　特别提示：当裂缝情况低于以上标准时，业主不能将其作为不收房的理由。

　　面积缩水

　　在《商品房买卖合同》中，通常对“面积确认及面积差异处理”有约定。一般来说，(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据产权登记建筑面积结算房价款；(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按一定的利率付给利息。买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

　　特别提示：

　　1.公摊面积规定可参阅北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京国土房管权字?2000?第369号)。

　　2.关于面积复测。市国土房管局委托市房地产勘察测绘所设立了测绘服务大厅，并将具有商品房测绘资质并经备案的测绘单位在测绘服务大厅公示。公示的测绘单位都可接受委托承担商品房的预测和实测。目前具有资质的测绘单位有30家。

　　精装修质量差

　　品牌改变

　　关于“精装修质量差，品牌改变”的问题，当事人可以通过在《商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中加以约定，并按照此约定验收房屋。但是，现实中通常对“装饰、设备标准”没有具体约定，导致发生纠纷时意见不一。通常，开发商为避免承担责任，将“装饰、设备标准”约定得非常模糊，比如经常使用“高档”、“优质”、“高级”等模糊措辞免责。