德国：二次贷款买房面临很大风险

在德国这样贫富差距不大的社会里，只有极少数的富人拥有多处房产，因为在西班牙、葡萄牙等国房价低于德国，所以富人们喜欢在那些国家买度假别墅。而德国一般富裕的家庭则选择在偏离城市中心的郊区买块地建一个带花园的、使用面积在150平方米左右的房子；工薪家庭、老年人或刚刚参加工作的年轻人都会选择租房子住。超低收入家庭、失业者等则有国家福利补贴，安排他们住在政府建的福利房里，租金非常便宜。

据统计，德国的“有房人”仅为50%左右。在慕尼黑这样的大城市，市区内的房子几乎都是出租的，主要是房价太贵。一个100平方米的房子售价在30万欧元（1欧元约合9.7元人民币）以上。而那些建于二战前的老房子就更是买不起的豪宅了。如果想贷款买房，就必须经过银行的严格审核，在评估还贷能力的时候，银行要了解买房人每月的生活支出情况、过去6年的收入情况，根据收支状况做出评估。凡是已经有贷款的人，如果再贷更多的钱，那么他的信誉程度就要被大打折扣。所以很多人采取还清了以前的贷款再申请新贷款的办法。因为买房人所有的物业财产、人寿保险都要在银行做抵押，信誉度不高意味着风险很大。在德国，自有自用的住宅不需要交纳房产税，只交纳宅基地的土地税。而用于出租的房产则要交房产税。此外，出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税，税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税，如果通过房地产买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。最后，房子的管理、维修等费用也很高。

美国：富人炒房带来经济隐忧

与其他国家相比，美国对富人买房的限制最少，美国鼓励人们多买房，以此来刺激房地产市场，这在一定程度上形成了泡沫，而且这种泡沫在2005年达到了高峰。10年前美国房地产业处于低谷时，在洛杉矶郊外以28万美元买下了一栋四室两厅的二层小楼，2005年可以卖到85万美元。记者动了心，于是四处看房子想搬家，但随便找一个三室一厅的房子对方开口就要60多万，而最亏之处在于，新买房屋的房产税会很高。2005年，有不少人卖了房，暂时租公寓住，等房地产市场下跌时再买房。一个北欧移民，靠多买房出租以及看准时机买进卖出成了百万富翁，他在海边住着豪宅，另外还有3栋房子加8套公寓出租，每年仅靠部分房租就可以供两个子女上名牌大学。

虽然大量买房使很多美国人富裕了起来，但“无拘无束”的房地产市场过热，给美国经济带来了隐忧。2005年，美国联邦储备委员会主席格林斯潘曾指出，美国房地产市场的泡沫越来越多。这让人们不禁想起，上世纪90年代中期，格林斯潘称美国股市存在“非理性繁荣”，其后不久，美国股市就发生了“泡沫破裂”。上周三在华盛顿召开的一个国际经济研讨会上，美国著名经济学者莫里斯·格斯坦指出，美国和中国等大国必须尽快解决金融及投资问题，避免引发全球性的金融危机。因为有观察家认为，中国的汇率调整使美国金融界非常担忧，如果中国减少购买美国债券，美国利率可能会因此上升，从而打击美国房地产业。而房地产业受挫将给美国经济带来一场危机。