当人们的生活质量提高时，就把健康放在了首位，希望能在环境不断被污染与恶化中寻找一片净土。人的社会地位提高了，许多人将生活的私密性放在了前面，为了避免受到他人的干扰，而宁愿舍近求远追求有自己的地、有自己的天。市场竞争激烈了，许多家庭则将未来看得比今天重要，在望子成龙的梦中将享有最好的教育资源放在首位，不惜学“孟母择邻”而搬来搬去。“父母在不远游”已不适用于今天的发达社会了，但孝敬的传统美德却扎根于中华民族的血液之中，于是一些家庭则选择了利用最好的医疗资源解除后顾之忧的方式而定居。公务繁忙的，特别是高级白领离不开必要的夜晚社交活动，让他们只能选择方便于工作的生活条件。那些酷爱购物的富太太们，则把shopping作为生活中不可缺少的内容，必多居于闹市。也有许多爱睡懒觉又不能自己决定上下班时间的人则只好离工作单位越近越好，以减少路途的疲劳。

各种各样的差异化需求形成了不同的消费选择，除了购买与消费能力上的差别所形成的梯次关系之外，消费倾向就排在了首位。而商品房的定价则根据这些消费的差别而拉开了档次，消费者也是定价的一方。

当一个项目具有多种优势，或说能满足多种需求选择时，这个项目的消费人群就会加大、扩张，甚至出现以一当十的排队抢购场面，其商品房的定价就在供不应求的卖方市场中增加了自由度。而当一个项目只能满足某一单项消费倾向时，就成了特殊消费产品，只面向某一特定的消费群体，那么其定价就没有前者那样自由了，项目定价的差别正在于其中。

项目本身的因素除外，这些外在因素就使一些项目的价格快速上涨、一些项目的价格长期平稳、增长缓慢。这是消费者的权利在发挥作用。

开发商在建设之前就有了一定的项目定位研究，包括产品的档次、标准、面对的消费人群与收入水平等。但任何市场调查都不如市场的实际反映更可靠。也许开发商的定位只想满足某一个或某几个可选择的消费倾向，但产品实际推出时的市场反映可能会推翻最初的定位（失败者大有人在），变成了可以满足更大的消费人群的产品，涨价就成为了必然。反之则只能是降价了。

只有一种情况下，不管是什么样的房子都会涨价，那就是全面的供给不足，变成了物以稀为贵。供不应求首先淹没了竞争，无法形成产品差别。当市场中缺少了消费倾向引导的选择余地时，当没有更多的项目可以选择时，人们不得不委曲求全、涨风才会吹起。被涨风逼得消费者无路可寻时，更推动了这种涨风的蔓延，让价格从正常的调节供求关系中变成了一种扭曲。