影响房价的要素

由于房地产地理位置的特殊性和唯一性，房价在拥有和其他商品价格相同的性质之外还有许多特性，有许多要素会显著地影响房价。

(1) 地理位置。区域经济学证明，由于集聚效应使得大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势，大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率，劳动工资水平较高。因为许多人更愿意居住在大中城市，所以这些地方的房价要高于别的地方。由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使房屋的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。

(2) 自然环境因素。自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。空气污染、水质低劣、噪声污染、沙尘等会对房价产生负面影响。如果周边新建企业产生的污染比较严重，自然会压低当地的房价。

(3) 周边环境。房地产周边的社会经济发展程度会显著地影响房价。例如，学校、医院、商业设施、教育和文体设施的改善会显著地提高某些地区的房价。在著名学校周围的房价比较高。新建一条地铁或者公路会明显提高沿线房地产的价格。

(4) 人口因素。如果一个地区的人口自然增加率较高，或者大量外部移民涌入，都会推动房地产需求。产业结构的变化是经济体内人口流动的一个重要原因。例如，2005年首钢搬迁到河北曹妃甸，必然有相当多的员工进入新的地区。当纺织业从沿海向内地转移的时候，内地城镇的人口必然增加。1995年前后许多香港人移民到加拿大温哥华，使得当地房价大幅度上扬。一般地说，人口密度高的地区刺激服务业发展，房价也比较高。不过，如果人口密度过高则可能影响生活质量，加剧空气和环境污染和交通拥挤程度，从而有压低房价的趋势。

(5) 物价水平。在一般情况下，房价随着物价上升，名义房价只升不降。如果通货膨胀率高于房价上涨速度那么真实房价下降。如果某个时期的通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。但是，相反的推论却不一定存在。在通货紧缩的时候，如果资金从真实生产部门中流出而投入房地产业，那么，在局部地区的房价不仅不跌，反而可能上升。