中国楼市似乎步入迷局，行业暴利和高房价挥之不去，民众不满不断积蓄。一系列宏观调控正引导中国房地产业进行转型。事实上，住房保障问题成为影响中国住宅产业发展的核心因素。从福利分房的“左倾路线”，到市场化飙歌的“右倾主义”，实践证明都不成功。要想准确地拿捏住房保障问题的“七寸”，不妨借鉴发达国家的经验。

最先实现工业化的英国，早在1844年就成立了住房协会以探寻住房保障之道。1930年代的经济大危机和二次世界大战，逼迫西方国家政府全面实施住房保障制度。经过多年的实践和发展，世界许多国家、尤其是发达国家在住房保障方面积累了丰富经验，并大致形成了三种运作模式。一种是以美国为代表的欧美发达国家，一种是以瑞典为代表的欧洲高福利国家，一种是以新加坡为代表的新兴经济国家。单个国家的住房保障制度，许多文章都有提及，但极少有进行全面而综合论述的。在此，笔者大致总结出发达国家和新兴经济国家住房保障的七大特点，以飨读者。

其一、政府是责任主体。西方国家住宅消费保障制度的最大特点在于政府干预的普遍性。市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法，尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

其二、非常重视立法工作。纵观发达国家，无不非常重视住房保障制度的立法工作。美国国会1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。 1974年8月《住宅与社区发展法》第8条的租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。日本政府自1950年后，陆续制定实施的《公营住宅法》、《住宅金融公库法》等40多部法律保证住房保障制度的有效执行。

其三、政策的保障覆盖面较大。从整体上看，欧美发达国家和亚洲的新兴经济国家的住障覆盖面较大，这其中又可分为两种类型和两个阶段。两种类型是指，一种是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利国家，几乎涵盖了全国国民，如新加坡有近90%的家庭居于组屋，类似我国房改前的福利化分房制度；另一种是以美国、日本、德国为主的发达国家，基本上把全部的中低收入，甚至部分中等收入群体纳入住宅保障范畴。两个阶段是指，在早期的住宅紧缺阶段，住房保障顾及面很大，基本包括全部国民；在近些年的居住升级阶段，住房保障的顾及面缩小许多，重点转向中低、尤其是低收入家庭。