中国房地产早已成了极度萎缩的不健康市场

既然人均35平方米的全面小康的住房目标符合经济发展的规律和人民提高生活水平的客观要求，既然国家全面小康的发展大略已经把住房小康列为改善民生的首项，那么在比较全面小康标准推算出的全国每年城镇居民住房应该有的15亿平方米的供应总量，和现实中每年仅有的3.5亿平方米的巨大落差时，我们就有极大的必要来重新审视本来就“民怨沸腾”的中国房地产市场，看看究竟是国家制定的住房全面小康的目标太高，还是现有的住房政策和房地产导向错误，造成了15亿和3.5亿之间的海量巨差。

首先让我们从纵向上来对我国城镇的住房供应做个比较。

据建设部的一位副部长在2003年初召开的全国住宅与房地产工作会议上的讲话，在1998-2002年这5年，“全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米，…年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米”。据他介绍，除此之外全国还有“约5亿平方米的危旧住房得到改造”，总共“近5000万个城镇家庭改善了住房条件”。

这就是说，在经济发展的基础和水平还远不如今天的中国住房政策改革的前5年(1998年-2002年也正是执行“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”及23号文件的期间)，在当时全国城镇的平均人口只有2005年底全国城镇人口78%(2005年全国城镇人口为5.6212亿，1998年为3.7942亿，2002年为5.0212亿，1998-2002这5年全国城镇人口平均为4.4077亿人)的情况下，全国城镇每年新增的居民住房就达到了6.8亿平方米，几乎相当于今天的一倍。而按照这5年的水平，假设全国的经济发展没什么提高，城镇新增居民住房的速度还是和前5年的增长速度一样，现在全国城镇每年新增的居民住房也应该达到8.7亿平方米，但现实是现在3.5亿的“盘子”，连它一半的水平还不到，何况还“空置”了1.2亿多的商品住房。

按照常理，经济越是发展，生活水平和基础越是提高，人民改善住房的条件和空间就越大。据国家统计局的年报，1998年和2002年全国城镇居民人均可支配收入分别是5425元和7703，这5年的城镇居民人均收入中位数应该是6564元。而到了2005年，全国城镇居民人均可支配收入已提高到10493元，比1998-2002这5年的平均水平提高了近60%，城镇居民改善住房的速度应该也是同步高速发展。这种旺盛而客观的需求，符合世界各国在人均住房35平方米之前住宅发展的一般规律。但恰恰就是在这样经济高速发展的“大好时机”，中国城镇居民住房的“小康化”发展却骤然停顿了下来，甚至还出现了部分倒退。这究竟又是为什么呢？

城镇居民的“刚性的需求”被高房价压趴

有人说，中国现今的房地产市场之所以住房供应总量大幅下滑，是因为经过前几年的高速发展后，城镇的房地产市场已经进入一个相对的饱和期，居民对住房的“旺盛需求”已经有了大幅的下降。也有人认为，每年15亿平方米的新建居民住房的要求，是从“数字”中推算出来的。情况真的如此吗？