在一段时间里，如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个；租金增加了；租金增长的速度加快了；投资要求的回报率降低了。

如果房屋的租金回报率【实际有效租金（扣除空租、税费和通货膨胀因素）和房产价格的比率】远远高于投资者所要求的回报率（资本成本）的话，所谓“背离现象”———房产价格上升、房租却持续下降，尚可以理解为正常套利机制导致房产的价值回归。但是买卖价格和租赁价格并不是可以无限背离的，如果租金收益率的持续下滑至资本成本以下的话，那么投资房产的自有资金就会出现“负收益”，这也就是说，在这种情况下如果房屋本身不增值的话，则投资该房屋是亏本的。

国内的现状如何呢？从1998年全国房价出现稳步上扬开始，全国的房屋租赁价格指数保持平稳，2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨，每年的涨幅大约为1％，而同期房屋价格的涨幅每年约为7％，同时房屋价格与租赁价格之间背离呈现越来越大的趋势。简单测算一下投资的要求回报率，假定投资者是八成按揭买房的话，自有资金的资本成本按一年期定期存款税后利息率计算，债务的资本成本以按揭利率是5．04％计，那么投资者所要求的回报率大致应该在4．5％以上，这还是一个相对保守的估测，因为中国目前正处在一个加息周期的预期之中，投资者不太可能预期未来的几十年里始终保持这么低的利率水平。而在上海2003年以来房价持续的两位数快速上涨，使得它和租金之间越来越大的剪刀差已经将大部分中高档房产和商铺的年名义回报率下压到3％左右。即使不考虑通货膨胀，很多投资性房产也要50年才能收回投资———而中国商用房产产权有效期为40年，住宅也不过70年。在二手住宅方面，年租金收益率在4％－5％之间，与投资者要求的回报率已经相差无几，对于“以租养贷”的投资者来说，获利空间甚微，若考虑交易成本，极有可能出现是自有资金的“负收益”。在此基础上的房价持续快速的飙升，恐怕就很难用基本面因素变化来解释了。