需求旺盛比需求不旺的时候更有可能出现泡沫，空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估。

有人愿意买并不意味着价格正确，所以真实需求与价格有没有泡沫之间没有任何关系。

越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫，越是需求清淡的时候，越有可能是价格低估的时候。

时下有一个很迷惑人的看法，那就是2003年以来房地产价格的上涨是有真实需求支撑的，购买者是拿着真金白银来买房的，而且购买踊跃，市场一片红火，住房的销售面积大于竣工面积，房屋的空置率也在持续下降，所以当前的价格是健康的，没有泡沫的。这个看法听起来似乎有道理，但它确实是一句“真实的谎言”。

举个例子来说明这个问题，假如我们看到一个病人像一个正常人一样也吃四两饭，我们能不能说这个病人就是正常人？似乎不能，因为病人和正常人之间的差别可能跟吃几两饭没有关系。回到我们的问题上来，那就是价格有没有高估与真实需求根本就没有任何关系。

如果说得还不够清楚，可以再举个例子。比如上证指数在2200点是个高点，1200点是个低点，我们通常看到的景象是，股指在向高点涨时买盘汹涌、需求旺盛，股指在往低点跌时买盘不旺、交投清淡。如果越是真实需求踊跃就越没有泡沫的话，那2200点时的泡沫一定低于1200点时的泡沫，现实是这样的吗？说到空置率，可以用发新股做比方，空置率降得越快意味着房子越好卖，代表着新股越容易发出去，显然2200点时比1200点时新股更容易发，那是不是新股越容易发掉的时候就越没有泡沫呢？

上面的例子搞清楚了，我们就可以明白，需求旺盛比需求不旺的时候更有可能出现泡沫，空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估。这个在股市里谁都明白的道理，一拿到房地产市场上，怎么连那么多经济学家都搞不清楚了呢？而且还当做判别有无泡沫的主要依据，写进了上呈高层的报告里。

有人愿意买并不意味着价格正确，所以真实需求与价格有没有泡沫之间没有任何关系。如果非要有一个关系的话，在投资品市场上，也是一个完全相反的关系：越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫，越是需求清淡的时候，越有可能是价格低估的时候。

房产作为一种商品，与其他商品———比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性。那就是它既可以像面包一样作为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样作为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。

作为消费品，目前中国的商品房价格是被远远高估的，这个问题有很多人从居民承受能力的测算已经谈得很透了，我们这里就不重复。那么如果作为投资品，是否可以解释时下的高房价呢？按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现和，作为投资品的房产的基本价值与以下几个因素有关：租金、租金的增长速度、投资的要求回报率、房屋的残值（由于我国房屋的设计使用年限是50年，而房屋产权年限是70年，因此考虑折旧以后，房屋的残值可以忽略不计）。