近年来房地产市场乱象丛生。为了抑制房价暴涨，今天出台一个政策，明天再出一个政策，实在够忙的。

在1998年“国发23号文件”中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的70%。”当时很明确地把经济适用房当作住房供应体系的主力。5年之后，“国发[2003]18号”文件对此作了一些修改，措辞为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”、“其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的30%”。显然，政策的重点从“以经济适用房为主”变成了“以普通商品房为主”，经济适用房的目标群体由“全社会家庭总数的70%”下降为占30%左右的“中等偏下和低收入家庭”。在后一个文件中，经济适用房拥有政策保障性质的同时又属于商品住房，把市场和计划捏合在一起，逻辑混乱，反映出该政策还带着计划经济的烙印。

2003年以后实行全面的土地“招拍挂”，价高者先得，从此地价节节上升。开发商取得高价的土地之后几乎全盖成高档住房，结果在一些大城市形成了以高档商品房为主的住房供应体系，房价飞涨，怨声载道。2005年出台了“国八条”，2006年又来了“国六条”。限价房引起的争论尚未平息，又出来一个新的《经济适用住房管理办法》。政策越整越多，越来越复杂，让人眼花缭乱，无所适从。看起来，在出台新政策之前我们是不是先整理一下思路，探讨一下房地产政策的出发点？我们到底想要一个什么样的住房供应体系？

比如说限价房和经济适用房。据说限价房政策的初衷是改变住房供应结构，平抑高涨的房价，满足中低收入家庭自住需求，解决一部分无能力购买普通商品房又超过经济适用房购买条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。政策制定者的基本用意是给高收入家庭提供商品房，为中等收入家庭提供限价房，对中低收入家庭提供经济适用房，对低收入家庭提供廉租房。这一设计似乎照顾到了各种群体的利益，各种收入家庭各得其所。可是，这个设计有三大缺陷。第一，没有从产权意义上界定住房的性质。第二，没有规定如何划分购买限价房、经济适用房和廉租房之间的界限。第三，没有弄清政府在房地产市场上应当起到的作用，角色混淆。结果，按下葫芦浮起了瓢，房地产市场的混乱非但没有终结，反而越来越乱。