房地产市场，一开始就远远超出它的实际价值，在一定程度上造成了“泡沫现象”。

那么，中国房地产业的问题究竟在哪里？

中国楼市:十大问题

原因之一:政策指导思想存在误区。我国的房地产市场化改革始于1998年，其根本性的标志是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的颁布。该文件提出:“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。”应该说，这一定位是正确的，这说明国务院从一开始在政策层面并没有把房地产市场完全交给市场去操作，而且按照文件，应该供应以经济适用房为主的房地产市场，从比例上来看，应当在60%以上。但是，到了2003年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，定位变成“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，这样，中国的房地产市场成为一个由商品房主导的市场。客观说，从中国现阶段的居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，而且直接导致房价虚高，中等收入者一生成为房奴，低收入者也只能通过市场解决住房——住房难成为突出的社会矛盾。

原因之二:地方政府利益的过度介入。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。欧美国家政府的地价、税费收入大约只占住房价格的20%左右，而中国地方政府的税费收入占到房地产价格的30%-40%，再加上土地管理费，政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%—80%，地方政府成了房地产市场的最大获利者。1993年税制改革后，因为土地出让的资产性收益和大部分税费归地方，出卖土地成为地方政府的主要收入来源。2001—2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元，2005年土地出让金高达5505亿元，占同期地方财政收入的1/3强。于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。

政府不合理收费也太多。诸如小区建设体育设施、幼儿园属于社会公用事业( 2719.671,22.70,0.84%)，应由政府负担，不应打入房价内，而有的甚至将车库面积、小区商店面积均摊。同时，税费名目繁多。尽管发改委、建设部免掉了不少不合理税项，但仍有许多名目需要规范化、合理化。房地产税费成本包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税及其他各类税费，名目繁多，有十几种之多。目前，中国政府级次太多，每级政府很难有自己的主体税种。由于现行税制是一套内外有别、城乡有别、土地和建筑物有别的税制，造成了市场经济条件下各行为主体的非均等待遇，这种不合理的设置有悖于税收的公平原则，也不利于公平市场竞争环境的形成。畸高的土地增值税和畸低的耕地占用税、城镇土地使用税等税种的同时并存，在遏制土地投机的同时，也遏制了土地的正常流通，削弱了税收调节土地利用的功能。