以下假设今后若干年内房产租售价格保持当前水平，举例说明“以房养房”是否划算。目前，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.31%，如果出租房产的年收益率低于5.31%，则出租方案显然不如出售该房产，那样可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。这里核心问题是出租收益率的计算。

　　北京的张先生以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积60平方米，2004年底，在海淀区贷款60万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元，经了解，目前市场价格42万元(包含装修)，月租金2000元。他拿不准到底该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还海淀房产的银行贷款。租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中有可能出现房屋空置期，暂以每年15天计算。年租金净收益=2000×12×（365-15)/365-1800-900=20314元，年租金收益率=20314/(420000+10000)=4.72%。显然，与其靠收取租金获取4.72%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，毕竟为供海淀的房子所付出的资金成本是5.31%，高于4.72%的资金收益率。

需要进一步说明的是：

　　(1)如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。

　　(2)如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。

　　(3)如果出租的是商品房，而非房改房，业主本人还需负担房屋中介机构佣金，一般标准是一个月的房租。(4)出租房子要不断耗费大量时间精力与房客、中介公司打交道，在“时间就是金钱”的当今社会，这也是一笔不小的“成本”。计入(2)-

　　(4)这些额外投入后，出租收益率还应打一些折扣。根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前出租房屋的投资收益率在4%左右，低于目前的房贷利率约1.3个百分点(5.31%-4%)，“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1.3%=5460元。

　　假如购房者长线看跌当地房地产价格，更应尽早出手转让多余房产，这样不仅能避免或减少房产交易损失，还能腾出资金最大限度节省其他房产的融资成本。相反，假如对当地房地产价格始终看涨或短线看跌、中长线看涨，而且前景十分看好，则“以房养房”无疑是非常可行的理财方案。

　3、充分考虑利率变动的影响，规避利率风险