如今，人们的住房投资消费观念日趋成熟，在房产置业过程中，许多人选择了多次买房、分步到位的置业方案。如何合理规划房产升级置业理财方案？最大限度发挥资金的使用效益？的确值得好好盘算一下。

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一、分次购置房产的几种情形

　　1、刚刚参加工作不久的年轻人，收入稳定且呈现增长趋势，但手头积蓄不多，眼下难以承受过高的首付款，购置房产时宜采用分步到位的办法。

　　2、已有住房，但主要家庭成员工作或上学地点变迁，为更方便上班或就学，面临再次购房。

　　3、原有住房的功能性或交通环境等方面不能满足购房者当前的要求，为追求更高的居住生活品质，有重新购置房产的需要。

　　4、再次购置房产预计可以获得超值回报，购房者纯粹的置业投资需要。

二、房产分次置业理财策略

　　1、首次购房时，资金统筹安排房产不同于汽车、电器等其他大宗消费品，具备价值相对较高(一般需要负债购买)、位置固定、使用期长、变现手续烦琐等特点，因此在做出购买决定前一定要反复斟酌。除要考虑位置、交通、房屋自身品质等因素外，还应对自身的财力状况和今后预期收支情况做客观的分析。对于有分次置业考虑的购房者来说，首次购房时应注意以下几点：(1)不要追求一步到位，买面积很大或总价很高的房产，以免占用过多的资金。与近郊大户型相比，市区工作地点附近或地铁沿线的小户型总价差不多，但日常能节省大量时间和交通成本，因面积小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投资两相宜，应是不错的选择；(2)首次购房贷款月还款资金占当前月收入的比例不可过高，30%以下为宜，不要让第一套房子就把自己压得透不过气来，月供之外其他与房有关的支出也要事先预算好，如物业费、采暖费、车位租金等；(3)除购房首付款外，还考虑到装修款、家具电器、契税和公共维修基金等一次性支出；(4)首次购房，一般不要急于购买车位，一来以免占用过多资金，二来今后更方便房产转让；(5)通过办理银行人民币理财、零存整取储蓄、购买货币基金等金融产品，精心安排日常节余的资金，使之尽可能保值增值，为再次置业奠定基础。

　　2、是否“以房养房”，要视情况而定房产具备消费品、投资品的双重属性，其投资属性表现在既可以通过转让所有权一次性获取买卖价差，还可以通过出租使用权分期获取租金收益。很多人在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。是否采用“以房养房”的方式，根本上取决于购房者对当地房地产市场租售价格走势的判断和投资收益率比较分析，不能一概而论。这里有三种基本假设：第一，预计租售价格保持当前水平；第二，预计租售价格呈下降趋势；第三，预计租售价格呈升高趋势。