２１．人民币缓慢升值及人民币与美元的利差让赌人民币升值的幻想破灭。

前两年不少热钱流入中国买入中国房产，以期人民币大幅升值后再抛售房产，换得更多的美元。可是目前人民币虽然已经升值，但一次性升值２％后，长期缓慢升值，一年升值不过３％左右。而目前人民币一年存款利率是２.52%，扣除２０％的利息税，就是2%略多；美国联邦储备利率是5.25%，这样持有人民币相对于持有美元，有３.２５％的机会成本。与人民币一年升值幅度相当。美元换成人民币，付出兑换费用，根本没有明显的收益，这种操作是不是很弱智呢？并且中国吸取日本一次性大幅升值灾难性后果的教训，不大可能选择让热钱正中下怀的一次性大幅升值的政策。这样一部分买入房产的外资热钱必然选择抛售，对房价有促跌作用。而新的投机热钱进入的动力不足，又使得开发商为这一部分资金准备的供应量成为空置房。详细论述可见本人博客中的《人民币升值房价涨是个笑话》。
　　
２２、居高不下的空置面积。

这两年中国房价一方面不断高涨，另一方面空置面积始终高达１亿平方米以上。目前是1.22亿平方米。按每平方米３０００元计算，就是３６６０亿人民币。按一年贷款利率６％计算，开发商因为空置房，光是利息就损失近２００亿元。早卖早收回现金。据上海《东方早报》２００６年１１月１５日报道：上海房地产企业有４３００家，在２００６年锐减千家，并且业内预计将淘汰７５％。现在房子越来越不好卖，质量问题、面积缩水问题、物业管理问题、中介抬高房价问题……这些问题暴光越来越多，房产商倒掉是非常正常的。那么在房产商倒掉之前，怎么会不抛售未卖出的房子？可见，巨大的空置面积，是高房价头上的达摩克利斯剑。
　　
２３、税收因素。

前两年是炒房人大发其财的大好时光，可以说是黄金时代吧。不过目前这种好日子恐怕已经一去不复返了。因为只要在五年内卖出二手房，将要缴５％的营业税，另有０.５％的城建税和教育费附加。另外还有２０％的个人所得税。其实这些税并非是新税种，原来的《营业税暂时条例》、《个人所得税法》早就规定了，只不过一开始为了鼓励房地产业的发展，后来则是纵容房价的疯涨，实际并不征收，对纳税义务人的偷税行为，并不追究，于是形同虚设。而为什么契税就必须交纳？因为没有契税的完税凭证，不能办过户。现在炒房的个人所得税同样操作，就逃不掉了。其实还有房产税、土地增值税，也是早就有规定，并未实际征收，而契税应当是３－５％，而不是0.75％或1.5%。一旦这些税种开始实际、足额征收，则无疑是阉割高房价的又一刀。同时，根据《刑法》的规定：“偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”恐怕只要有一个炒房人因此被判个六个月徒刑，恐怕数百万炒房人就要吓得魂飞魄散了吧？
　　
２４、普遍中低收入者的购买力已近耗尽。

2003年5月《香港明报》引述上海统计局公布的一项调查说，"今年上半年，已有三分之一的上海人资不抵债，沦为"负翁。"上海市统计局所说的 "负翁"当然不是指由于房地产价格暴跌所引发的那种"负资产"，而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。另外，房价严重脱离城镇居民人均可支配收入，一些城市的家庭债务承担率也处于非常高的水平。根据各地公布的城镇居民人均可支配收入和平均房价，按照三口之家80平米一套住房的标准计算，平均20年按揭，按照目前利率水平，目前一些城市的债务承担率在50％左右的水平，远远超过美国2003年的18％的平均水平。以上海为例，2003年平均房价5118元／平米，人均可支配收入14867元，80平米住房需贷款327552元，每年还款26027.28元，占该家庭可支配收入的58.36％，债务负担相当沉重。一套房子的购买力需要十年甚至更长时间的收入积累才能形成。前几年购买力的集中释放，不少家庭二三十年来的积蓄已经不复存在。前不久上海有房产商推出首付半年内交清的促销政策。首付一次性都交不齐，还买的什么房？同时也说明，老百姓真的没有多少钱了。空置房这么多，价格这么高，购买力不足，不降价，这些房子卖给鬼去？
　　
２５、大学生就业困难，起薪大幅降低，购买力严重不足。

中国的高等教育扩招导致毕业生持续快速增加。１９９５年本人考上大学的时候，全国只招生８９万。而２００６年有５００多万毕业生，在约６月的时候，看到报道，有２００万人，约４０％的毕业生仍找不到工作。到了１１月，有报道说１００多万毕业生未就业，可办理失业登记。中国公布失业率都是城市登记失业率，不登记的不算，农村的也不算。那么来自于农村的毕业生，可能并未算在内。即使是就业的毕业生，工资收入也自然远不如以前。好象是天津，有的企业给毕业生开出６００元的起薪。也有的地方，大学毕业生的收入不如农民工。中国买房的相当一部分人是毕业不久的年青人，现在这些人要么根本没有收入，其他人收入也非常低，怎么能指望他们的购买力推动房价？其实中国的年青人也应该反思，在德国，人们第一次购买房子的平均年龄是４２岁。为什么中国人刚毕业没几年就要买房？不光是在国内的毕业生，就是一些海归，也纷纷成为海待。有个朋友的大学同学，到英国留学，化了６０万，回国后找了一年工作，终于找到月薪为１５００元的工作。另有个客户，对我讲他女儿在上海大专毕业后，化了二三十万去新加坡读了本科，回上海后仍找不到工作，还是他动用社会关系为女儿找到了工作。