目前国际上具有一定代表性的房地产企业发展模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。

“香港模式”：一条龙开发，以拿地为根本

由于亲密的地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。因此，首先分析一下房地产开发的“香港模式”。概而言之，香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式的具有以下三个鲜明特点。

① 项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管一条龙式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江&和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等十家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80％左右。

② 获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其它行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港模式是一条纵向生产链，获取土地是最为关键的环节，而香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。在内地房地产宏观调控的背景之下，李嘉诚们却逆势大举扩张，持续增加土地储备。

③ 融资渠道相对单一。1953年，在香港严重供小于求的买方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规划，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

“美国模式”：专业化分工，以融资为核心

概而言之，美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金（REITs）和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。具体而言，美国模式具有三个突出特点。