楼市上涨必备三条件

　　房价涨不涨十年，是个伪命题。

　　我们不能因为过去已经涨了十年，推定未来必定还会涨十年；也不能因为未

来涨十年人们无法承受，就判断不可能涨十年。一年涨1%也是涨，涨5%也是涨，

何必22%？如果按照一年CPI上涨3%的增幅来计算，房价一年上涨3%才算持平，更

不要说，目前的CPI计算方式有缺陷，有可能房价一年上涨5%才能持平。名义价

格上涨了，但货币购买力降低了，因此实际上并没有上涨。这也是我们在计算投

资效益以及价格水平时，得刨去通货膨胀率的原因，名义价格上涨是做不得数

的。

　　另外，还得看建立在土地供应量基础上的商品供应量。如果商品房供应存在

刚性约束，即适用于商品房或者经济适用房建设的土地无法充分满足购房者所

需，如果商品房供应存在结构性缺陷，我国的满足大部分工薪阶层生活所需的商

品房都是大户型房，而这些房屋又能被中高收入阶层所消费，那么，房价上涨大

有可能。

　　用平均收入水平来衡量房品住宅销售价格，掩盖了收入差距之下的楼市供应

倾斜现状。如果这种倾斜发展到极至，则资源会完全被高收入者以及境外投资者

所挤占。任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)先生所说为高收入者盖房

有其市场基础，但管理者不应以开发商的思路行事。果真如此，低收入者在城市

中将只有立锥之地。我们看到高房价已经从一线城市蔓延至二三线城市，6月11

日，根据郑州市房管局发布的郑房指数，郑州市前5个月的房价涨幅高达

20.56%，直逼全国第一。经营城市虽然不再挂在嘴边，理念却未曾消散。

　　关注房价问题不能不关注宏观经济运行状况，通常来说，如果经济处于扩张

与通胀周期，投资品价格也会处于上升通道。

　　这方面最具有代表性的就是日本和中国台湾地区曾经发生的状况。上世纪80

年代日本进入经济与货币的扩张周期，引发货币升值的压力，中国台湾地区情况

也是如此。其结果是地产和股票价格的大幅上涨。这与当前中国经济的情况非常

接近。而中国香港地区虽然在1997年前后也出现过股市楼市齐升的情况，此后楼

市大跌，经济进入漫长的紧缩周期，政府通过减息来刺激经济。与一般的观念相

反，加息说明当下经济过热、资金过剩，是个投资的好时期，而减息则说明当下

经济有紧缩风险，政府需要释放货币、降低贷款成本等来刺激经济发展，此时，

往往股市与楼市需求都不畅旺。

　　曾经参加某期《头脑风暴》节目，题目是问投资楼市好还是股市好，这个问

题的隐设前提是，楼市与股市有替代与挤出效应，但实际上这个前提是不成立

的。如果经济处于快速扩张期，本币有巨大的升值压力，流动性四处泛滥，那么

股市与楼市都是不错的投资选择。只不过，两者的红火程度会有所区别，比如，

激进的投资者会炒股赢钱来投资楼市，对股市政策等风险避之若虎的投资者会直

接投资楼市。总而言之，投资的选择不会更改，在那档节目开始前的现场调查

中，有30%的人考虑会在近期买房，投资股市者则比比皆是。

　　中国楼市要继续上涨，需要几个必备的前提条件。第一，由城市化与流动性

过剩而来的经济周期能够一直持续下去，中国经济一直处于扩张通道，高价房始

终具有投资价值；其次，高收入者的队伍能够源源不断得到递补，供求两旺格局

不改，消费者踮起脚尖能够够得上房价上涨的步伐；第三，值得关注的是，中国

经济目前处于结构性调整的转折关头，以往压低要素资源以低价品称雄世界的经

济模式逐渐遭到摒弃，这里就存在一个转折成本的问题，在转折过程中流动性将

会有怎样的收缩幅度，直接决定了楼市的命运。

　　希望中国经济向好、房地产不会大起大落的人，政府也罢、开发商也罢、投

资者也罢，应该关注的是宏观经济，一旦实体经济无法支撑起虚拟经济的庞大身

躯，人民币就会掉头向下，这一天到来之日，就是中国楼市价格下泄之时。