——崇文门、马家堡、朝青、亚北、清河

进入6月，一、二手房市场堪称花开两朵、各显一枝。在一手房市，非

但楼价做出一路坚挺的姿态，开发商捂盘惜售的做法也开始见诸报端，但大户型一路“跌停”、豪宅数月不开张的内幕却时有耳闻；而在二手房市，12行政区的二手房市场成交量环比上涨达到17%，成交价也稳步上涨，宏观调整、股市高温似乎对二手楼市毫无影响；

一个高调叫好，一个低调叫座，一、二手房市的差异性表现耐人寻味。与此同时，作为建设年代相差不了几年的商品房，其一手、二手的价差在某些区域突破30%的现象，则更引起了业界关注……

一、二手商品房正常价差应在10%-15%

据“链家地产”副总经理金育松介绍，从国内外房地产市场的发展规律来看，一般区域二手商品房比在售商品房平均价格应该低10%～15%左右为正常，但现在北京市各区域二手商品房价格比在售商品房普遍低出20%左右，一些典型区域甚至低出30%以上。据链家地产提供的数据，崇文门、马家堡、朝青、亚北和清河，是目前一、二手商品房价差较大的五个区域。

土地等三个原因造成一、二手商品房价差偏大

五个区域在售或预售商品房价格与二手商品房价格偏差大，是有很多原因造成的。金育松认为，以下几种情况都有可能造成商品房价格处在相对高位：

第一，区域可供开发土地稀缺，商品房物以稀为贵。例如，四环内新增商品房数量日益减少，而“新房情结”购房者仍大有人在，新商品房物以稀为贵，价格远高于二手房，这一现象在崇文门区域就表现得比较明显；

第二， 区域新商品房集中走中高端路线，品质高于二手房。例如，亚北区域在售或预售的商品房定位均为公寓，品质高于绝大多数区域存量商品房；

第三， 招牌挂流程导致一些热点区域土地价格更高。例如，2005年华润以25.65亿拿下清河地王，楼面单价近4000元，按照楼面单价占最后楼盘售价三成左右的惯例来看，楼盘最终售价应该达到12000元左右，这与橡树湾当前售价刚好吻合。

一、二手商品房价差大将影响区域楼市走势

在售一手商品房与二手商品房之间价差较大，对区域楼市的未来意味着什么？金育松认为，此一现象对区域市场至少会造成两点影响：

第一，可能会影响区域“高价盘”扎堆出现。通过部分“高价盘”率先“试水”，可能整个区域商品房市场的定位就会受到影响甚至发生根本扭转；

第二，加快区域二手商品房价格上涨。一是两者价差较大，导致区域购房需求向二手商品房转移，供需比上升促进二手房价格上涨；二是一、二手房的联动作用，因新房价格处在相对高位，会导致区域二手房的价格预期值和认同值也随之上涨。因此，这也意味着区域二手房有可能有较大升值空间。