期望值过高，预支未来升值空间

对于商业地产来说，物业的价值是随着房龄的增长而增长的，是一个长期收益和增值的过程，尤其对于一个商业正处于发展中的区域。如果当这个物业还在成长阶段，就已经被攫取了它成熟后才具备的价值，那么对于市场而言这个物业的投资回报就是相当低的。并且，由于现时的租金无法支撑售价，便会产生众多关于投资回报的纠纷，严重影响商场的运营。因此，真正的商业地产并不是短期行为下的暴利行业，相反，只有经过长期的培育和经营，才会带来持续和稳定的收益。

市场有需求，但未必供给的产品就符合市场的需求。已经有太多案例表明，盲目开发商业地产的结果通常有两个，一是根本不为市场所接受，无论招商还是销售都无法取得令人满意的成绩，甚至导致“烂尾”；二是即使销售和招商成功，但是开业后经营惨淡，商家抗租，小业主要求退铺，开发商只好自掏腰包来补贴。相信这样的结果对开发商的资金和品牌信誉都是相当大的打击。那么，我们怎样根据地级城市的特征制定我们的开发策略？面对初期选址到后期经营管理这整个流程中的有可能产生的诸多问题，我们又有什么解决之道？

二、解决之道

如何适应二三线城市的经济和商业发展水平，成功开发Shopping mall？其实没有完全正确的答案，因为城市和城市的情况不一样、开发商和开发商的情况不一样、市场和市场之间又有着因地域、文化、历史而造成的千差万别。因此，我们不能全面覆盖，也无意涉及整个开发和营销过程中所有的原则、理论，只是在各个环节中总结出一些我们认为有借鉴作用的经验，仅此作为参考。

1、 关于选址

前瞻性

作为城市的中心城区和核心商圈，土地越来越稀缺，地价也越来越高。大型Shopping mall由于对占地面积的较高要求，目前已极少能在市中心拿到地块，而是更多的选择在偏离主商圈的地方。因此，在选址或拿地的时候，顺应城市规划就显得尤为重要，尤其是明确城市未来十年的商业规划。