自2002年至2006年，中国大地掀起了一股商业地产投资开发风，Shopping mall以其新颖的业态模式及赢利诱惑集聚了众多的地产大腕。但是在泡沫之争、宏观调控、121号文件这一波又一波的宏观调控下，在二三线城市的特殊社会条件下，Shopping mall受到的影响说多不多，受到的限制说少不少。那么，究竟要怎样开发呢？

一、把脉二三线城市

1、 二三线城市的社会经济特征

中国是一个经济迅速发展的国家，自从改革开放以来，整体经济实力迅速增强。然而，由于经济发展的不均衡性，经济发展水平从东部、中部、西部呈阶梯状分布，因此不同地域的地级市场，也呈现出不同的经济特征。

国内生产总值及社会消费品零售额：西部地区二三线城市的GDP值和社会消费品零售总额均远远低于东部地区，而东部地区二三线城市的GDP值，完全相当甚至高于中西部地区的省会城市。当然，就整体而言，我国大部分内陆省份级城市的GDP值基本在1000亿元以下，社会消费品零售总额约为150~300亿元之间。

投资率：我国目前平均的固定资产投资率为48.6%，房地产投资率为8.6%，而二三线城市表现出来的特征，则是固定资产投资率和房地产投资率均普遍低于全国平均水平。这说明地级城市的房地产有较大的投资空间。